تهیه نقشه تفکیکی واحد قبل از صدور پایان کار و خرید و فروش ساختمان
از جمله مهم‌ترین خدمات نقشه‌برداری می‌توان به تهیه نقشه پیش تفکیک اشاره کرد. نقشه پیش تفکیک نوعی از نقشه‌های تک‌خطی است که متراژ دقیق بناها و واحدهای مسکونی، تجاری و اداری در آنها تعیین شده است. این نقشه‌ها عموماً توسط نقشه‌بردارانی که مسلط بر امور ثبتی و قوانین تفکیک حدود عرصه و اعیان و مشاعات هستند تهیه می‌شوند. تهیه نقشه‌های تفکیک و پیش تفکیک برای مهندسان نقشه‌بردار نیاز به گذراندن دوره‌های تخصصی تفکیک آپارتمان و طی‌کردن دوره‌های کارآموزی در حوزه تفکیک و امور ثبتی هستند.
تهیه نقشه تفکیکی در مرحله تهیه صورت‌مجلس تفکیکی املاک و ساختمان‌ها که پس از صدور گواهی پایان کار انجام می‌شود. این کار توسط مهندسین نقشه‌برداری دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی سازمان نظام‌مهندسی ساختمان صورت می‌گیرد. در این نقشه‌ها متراژ دقیق حدود اربعه، مساحت و نوع تملک دیوارهای واحدهای مسکونی، اداری و تجاری و سهم هر واحد از مشاعات و قدرالسهم آنها از حدود عرصه قید می‌شود و پارامترهای قید شده عیناً در سندهای تک برگی املاک قید می‌شود که این متراژ اساس تعیین قیمت املاک و حدود اعیان‌ها است.
ولی در اینجا سؤالی مطرح می‌شود. آن که در معامله واحدهای بدون سند و صورت‌مجلس تفکیکی که عموماً قبل از صدور گواهی پایان کار صورت می‌گیرد، چه کسی تعیین‌کننده متراژ ملک یا واحد مورد معامله است؟ این سؤال بیانگر لزوم نقشه پیش تفکیک است. نقشه‌ای دقیق که طبق ضوابط و قوانین تفکیک با ابزاری دقیق توسط کارشناس خبره تهیه شده باشد.
نقشه پیش تفکیک شامل چه اطلاعاتی می‌شود؟
همان‌طور که پیش‌تر ذکر شد، نقشه پیش تفکیک خود نوعی از نقشه‌های تفکیکی است که معمولاً پیش از صدور گواهی پایان کار ساختمان تهیه می‌شود. نقشه‌های تفکیکی نیز خود نوعی از نقشه‌های تک‌خطی هستند. در نقشه‌های پیش تفکیک متراژ دقیق طول دیوارها با دستگاه‌های دقیق نقشه‌برداری از جمله توتال استیشن‌ها یا مترهای لیزری اندازه‌گیری می‌شود. هرچند دقت نقشه‌های تهیه شده توسط توتال استیشن‌ها به‌مراتب دقیق‌تر از نقشه‌های برداشت شده توسط مترهای لیزری است. همچنین در این نقشه‌ها وضعیت تملک دیوارها نیز قید می‌شود.
مثلاً اگر دیواری بین دو واحد مشترک باشد؛ عبارت “دیوار مشترک” در کنار آن حد قید می‌شود. اگر هر یک از مشاورین دیواری مجزا برای ملک خودساخته باشند در کنار آن حد عبارت ” دیواربه‌دیوار” قید می‌شود. ولی اگر در مجاورت ملک مورد نقشه‌برداری همسایه‌ای وجود نداشته باشد و در مجاورت ملک فضای مشاعات یا گذر قرار داشته باشد، در کنار حد ملک یکی از عبارات “درب و دیواربست” یا “درب و پنجره ایست” و یا “دیواربست” قید می‌گردد.
از جمله اطلاعات دیگری که در نقشه‌های تفکیکی و یا پیش تفکیک قید می‌گردد می‌توان به نوع مجاوری اشاره کرد. به این معنی که در نقشه نوع کاربری یا ملکیت همسایگان در این نقشه قید می‌شود. مثلاً اگر در مجاورت واحد مسکونی مورد نقشه‌برداری اگر واحد دیگر در همان ساختمان باشد، در نقشه تفکیک “واحد مجاور” درج می‌شود؛ ولی اگر در مجاورت آن ساختمان همسایه وجود داشته باشد عبارت “ملک مجاور” برای همسایه قید می‌شود. همچنین برای همسایگی‌های مشاعات نیز عبارت ” فضای راهرو” یا “فضای آسانسور” یا “فضای راه‌پله” و یا ” فضای حیاط” در نقشه قید می‌شود و درصورتی‌که در مجاورت واحد مورد بررسی گذر یا خیابان باشد؛ نام خیابان و عرض معبر در نقشه تفکیک قید خواهد شد.
اطلاعات دیگری که در نقشه تفکیک باید قید شود؛ آدرس دقیق ملک، طبقه یا طبقات واحد مورد بررسی و نیز نمایش محل واحد در ساختمان است. به‌نحوی‌که به‌آسانی بتوان محل واحد را در ملک و بنا یافت. همچنین درصورتی‌که واحد موردنظر دارای پارکینگ و انباری باشد، محل پارکینگ و انباری و نیز متراژ آنها باید ذیل نقشه قید شود. البته لازم به ذکر است که بررسی استاندارد بودن یا نبودن ابعاد پارکینگ نیز می‌تواند توسط مهندس نقشه‌بردار مورد ارزیابی قرار گیرد و در صورت وجود مشکل در طراحی یا تفکیک پارکینگ‌ها، این مشکل را به متقاضی تهیه نقشه اطلاع دهد.
موارد ذکر شده در بالا مهم‌ترین اطلاعتی بود که در یک نقشه تفکیکی یا پیش تفکیک باید قید شود. البته نقشه‌های تک‌خطی دارای اطلاعات دیگری همچون تاریخ تهیه نقشه، مقیاس نقشه، نام متقاضی و نام مهندس نقشه‌بردار نیز می‌شود.
در شکل زیر می‌توان یک نمونه نقشه پیش تفکیک را مشاهده کرد.
آیا نقشه پیش تفکیک همان نقشه تک‌خطی است؟
در پاسخ به این سؤال باید گفت که در کل نقشه‌هایی تفکیکی یا پیش تفکیک را می‌توان زیرمجموعه‌ای از نقشه‌های تک‌خطی دانست. چراکه نقشه تک‌خطی شامل کل حدود یک عرصه شامل کل فضاهای اختصاصی و مشاعات از قبیل حیاط، فضای آسانسور، داکت تأسیسات، کانال‌های هواکش و کولر، فضای پای نورگیر و غیره می‌شود. ولی نقشه پیش تفکیک می‌تواند مربوط به یک واحد آپارتمانی یا تجاری در کل حدود عرصه و اعیان ملک موردنظر شود.
برای تهیه نقشه تفکیکی و پیش تفکیک از چه کسانی کمک بگیریم؟
در تهیه نقشه تفکیکی و پیش تفکیک از یک بنا، باید نکات بسیار مهم و متعددی باید در نظر گرفته شود. چراکه باتوجه‌به قیمت امروزی املاک، کوچک‌ترین خطا در برداشت و محاسبات و ترسیم، ممکن است هزینه زیادی برای طرفین معاملات به همراه داشته باشد. پس اینجا لزوم انتخاب کارشناس و مهندسین نقشه‌بردار خبره در این امر نمایان می‌شود.
به‌راستی یک کارشناس و مهندس خبره را چطور می‌توان برای تهیه نقشه تفکیکی یا پیش تفکیک موردنظر انتخاب کرد؟ به‌طورکلی تهیه نقشه‌های تفکیکی آپارتمان‌ها در مرحله تهیه صورت‌مجلس تفکیکی و صدور اسناد مالکیت توسط مهندسین نقشه‌بردار دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی سازمان‌های نظام‌مهندسی ساختمان صورت می‌گیرد.
این افراد پس قبولی در آزمون ورود به حرفه مهندسان سازمان نظام‌مهندسی و کسب حداقل سه سال تجربه کاری و گذراندن دوره‌های تفکیک آپارتمان و کارآموزی، موفق به کسب پروانه اشتغال به کار مهندسی شده و اجازه تهیه نقشه‌های تفکیکی و مهر و امضا نقشه‌های تفکیک را خواهند یافت؛ لذا بهترین و مناسب‌ترین افراد برای تهیه نقشه‌های تفکیک و پیش تفکیک را می‌توان مهندسان نقشه‌بردار دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی سازمان‌های نظام‌مهندسی استان‌ها در سراسر کشور دانست.
آیا تهیه نقشه پیش تفکیک در معامله واحدهای آپارتمانی بدون سند ضروری است؟
در پاسخ به این سؤال بهتر است به بازگوکردن یکی از مواردی که چندی پیش با آن مواجه شدیم بپردازیم. حدود سال ۱۴۰۰ فردی یک آپارتمان مسکونی در منطقه نظام‌آباد را که به گفته شخص فروشنده ۶۵ مترمربع بود را به قیمت از قرار هر متر ۲۵ میلیون تومان خریداری کرده بود و که بنا بر توافق ۱۰ درصد از مبلغ کل یعنی ۱۵۵ میلیون تومان را در زمان انتقال سند به فروشنده پرداخت کند.
ولی پس از گذشت یک سال و نیم و پیگیری ساکنین ساختمان و پرداخت هزینه‌های مربوط به پایان کار توسط ساکنین و تحمل رنج و مشقات بسیار توانستند گواهی پایان کار ساختمان را از شهرداری دریافت کنند و در مرحله تهیه صورت‌مجلس تفکیکی متوجه شدند که متراژ واقعی واحد خریداری شده تنها کمی بیشتر از ۶۰ مترمربع بوده و متراژ واقعی واحد حدود ۵ متر از متراژ خریداری شده کم‌تر بود و اینجا شخص خریدار به پاسخ این سؤال که “چرا شخص سازنده و فروشنده واحدهای مسکونی تمایلی به پیگیری دریافت گواهی پایان کار و اسناد مالک واحدهای فروخته شده ندارد؟” رسید.
چراکه شخص خریدار در زمان خرید ملک ۹۰ درصد از مبلغ خرید ۶۵ مترمربع پرداخت کرده بود ولی ۶۰ مترمربع واحد مسکونی دریافت کرده بود. پس می‌توان گفت شخص فروشنده ۹۷/۵ درصد از پول را دریافت کرده بود و ۲ و نیم درصد باقیمانده هم مربوط به هزینه‌های مربوط به صدور گواهی پایان کار و صدور صورت‌مجلس تفکیکی و صدور سند می‌شد.
البته این فرد و همسایه‌های ایشان نهایتاً توانستند سند مالکیت واحدهای خود را دریافت کنند. ولی به گفته ایشان متحمل زحمات و ضرر و زیان بسیار شده بودند. اما سؤال اینجاست که آیا کمک‌گرفتن از یک مهندس نقشه‌بردار و پرداخت هزینه مثلاً یک میلیون و پانصد هزارتومانی حق‌الزحمه (قیمت یک بیستم مترمربع) سال ۱۴۰۰ برای تهیه نقشه پیش تفکیک برای آن واحد چقدر می‌توانست از بروز این مشکلات جلوگیری کند.
Leave A Comment