آموزش تفکیک آپارتمان

مهندسین عزیز پس از کسب پروانه اشتغال که بعد از شرکت در آزمون نظام مهندسی و نیز کسب نمره حداقل ۵۰% میتوانند در دوره تفکیک آپارتمان شرکت نموده و بتوانند در این زمینه مشغول به کار شوند همچنین این مبحث کمی تخصصی بوده و معمولا در دوره های کارشناسی و کارشناسی ارشد در رشته نقشه برداری به طور کامل تدریس نمیشوند و خواندن این مطلب که در ۷ بخش برای شما تدارک دیده شده میتواند به شما جهت آشنایی و حرفه ای شدن در آن کمک کند.

جهت استفاده از مطالب اين نوشتار که برای مبحث آموزش تفکیک آپارتمان تدارک دیده شده، لازم است كاربر، نرم افزار هاي ذيل را تهيه نمايد:
Oracle 11g
AutoCad 2007 (MRT)
Microsoft.Net.FrameWork 4
Visual Basic 6
Adobe Acrobat 10
User Interface-Cadastre (Download Link ::: forum.geomapia.net/showthread.php?t=7480)
همچنين لازم است فايل آپديت”برنامهء واسط” نيز از سايت اداره كاداستر دانلود شود : cadastre.ssaa.ir
 سيستم عامل بهينه براي مطلوب بودن كيفيت كار نيز بهتر است Windows 7 / 64 bit باشد.
مطالب درج شدهء اين نوشتار در ۷ صفحه بوده که هر صفحه یک فصل نیز میباشد:

بیشتر بخوانید : تهیه نقشه یو تی ام

فصل یکم

اصول تفكيك آپارتماني

تفكيك آپارتماني
تفكيك آپارتماني عبارتست از تخصيص سندهاي مستقل (به همراه منضمات و محدوده هاي مشاع ) به
واحد هاي آپارتماني ، ملكي كه خود داراي سندي واحد (يا افراز شده ) است . عمليات تفكيك آپارتماني
توسط كارشناس نقشه برداری عضو سازمان نظام مهندسي (داراي پروانه ء اشتغال بكار و گواهينامه ء تفكيك
آپارتماني) با اندازه گيري هاي زميني ملك و متعاقباً ترسيم در يك سيستم رايانه اي انجام مي گيرد.

سی دی عرصه

عمليات تفكيك آپارتماني روي محدوده اي بنام عرصه انجام مي گيرد .(در اينجا عرصه ، محدودهء
كل بوده كه در اداره ء ثبت املاك با UTM ملك را گويند ). فايل هاي محدودهء دقيق عرصه درسيستم تصوير
كپي شده و ضميمه ء پروندهء متقاضي مي گردد (سپس متقاضي تفكيك CD فرمت اوراكل بر روي يك فقره
آپارتماني جهت دريافت نقشه هاي تفكيكي به سازمان نظام مهندسي مراجعه مينمايد) اين فايلها درون
يك فولدر سه گانه قرار گرفته است. نام اين فولدر از سه عدد كه با خط فاصله جدا شده اند تشكيل گرديده
است. اين سه عدد بترتيب سري دفتر ، شماره دفتر و شماره صفحهء ملك در دفاتر ادارهء ثبت اسناد و املاك
آن شهر مي باشد.

شكل ۱) هر عرصه اين ۴ فايل در يك فولدر سه گانه قرار دارد. CD درون
در ابتداي نام فايلِ UP0 شماره هاي سه گانه درج شده است.

كه پس از فراخوانی UP0 فايل از طريق نرم افزار واسط كاداستر در محيطي مانند اتوكد، محدودهء عرصه
 نمايان مي گردد(شكل۲)
 

شكل ۲ محدودهء عرصه به رنگ قهوه اي در محيط اتوكد ظاهر شده است.

عمليات تعيين محدودهء عرصه ميبايست توسط كارشناس نقشه برداري ادارهء ثبت انجام گيرد . اما
مشكلي كه در عمل پيش مي آيد آنست كه محدود هء عرصهء تهيه شدهء موجود در CD توسط كارشناس ،
نقشه برداري ادارهء ثبت با اندازه گيري هایی كه كارشناس نظام مهندسي در محل انجام مي دهد مطابقت
نداشته و در اينجا عمليات تفكيك آپارتماني تا كشف محدودهء دقيق عرصه، معطل مي ماند و نتيجهء آن
چيزي جز تماس هاي مكرّر مالك با كارشناس نظام مهندسي و …. نخواهد بود.

تفكيك عرصه و تجميع اسناد مالكيت

گاهي اوقات لازم است تنها قسمتي از ملك ، كه در آن آپارتمان سازي صورت گرفته است را تفكيك
آپارتماني نمائيم. به اين عمليات اصطلاحاً تفكيك عرصه مي گويند. عمليات تفكيك عرصه فرآيندي بين
ادارهء ثبت و شهرداري مي باشد ، اما آشنائي با مكانيسم آن براي كارشناس نظام مهندسي ضروري است .در
عمليات تفكيك عرصه ، يك سند مادر به چند سند مجزا، تفكيك مي شود و عمليات تفكيك آپارتماني صرفاً
در آن محدوده عرصه اي كه آپارتمان سازي صورت گرفته است انجام مي گردد.

بايد توجه داشت كه شهرداري ها مجوز تفكيك عرصه ، براي زمين كمتر از ۲۰۰ متر مربع را نمي دهند و
اگر مالك بر اين مورد اصرار بورزد به او مي گويند كه بايد به ميزان مابه التفاوت، زمين فرضي از شهرداري
خريداري كني تا هر قطعه پس از تفكيك عرصه، روي كاغذ دست كم، باز ۲۰۰ مترمربع باشد!!

 لذا اگر مالكي داراي قطعه زميني به مساحت ۳۵۰ متر مربع باشد و در ۲۰۰ متر مربع آن آپارتمان سازي
كرده و ۱۵۰ متر مربع ديگر آن يك خانهء ويلائي است كه خودش در آن ساكن است و بخواهد تفكيك
عرصه كند ، مي بايست ۵۰ متر زمين فرضي از شهرداري خريداري كرده، تا بتواند دو سند تفكيك شدهء ۲۰۰متر
مربعي دريافت نمايد.

سپس اداره ثبت  cd عرصهء محدودهء ۲۰۰ متري آپارتمان سازي شده را تهيه كرده
و به كارشناس نظام مهندسي ارجاع مي دهد . اما در صورتيكه به هر دليلي مالك نتواند عمليات تفكيك
عرصه را انجام دهد آنگاه cd عرصه اي كه اداره ثبت تهيه خواهد كرد مساحتي معادل ۳۵۰ متر مربع خواهد
داشت و كل اين محدوده براي عمليات تفكيك آپارتماني به كارشناس نظام مهندسي ارجاع خواهد شد .

در اينحالت كارشناس نظام مهندسي ميبايست با استفاده از برچسب هاي “اختصاصي” در خانهء ويلائي، تا
آنجا كه مقدور است فضاهاي مشاع بين اين دو منطقه را كاهش دهد . اما در هر حال ، سندهاي صادره از اين
طريق، همگي از حيث مشاعات به يكديگر وابسته بوده و مالكين آنها را در آينده با چالشهاي جدي مواجه
خواهد كرد.

تفكيك عرصه ، زماني بغرنج خواهد شد كه عمليات تجميع نيز بدان افزوده شود . به عنوان نمونه ممكن
است قسمتي از چندين ملك ناهمگن و متصل بهم با سندهاي جداگانه تخريب شده و آپارتمان سازي در
جمع قطعات تخريب شده ، همراه با صورتمجلس هاي عقب نشيني يا پيشروي شهرداري ، انجام شده باشد. و
مثلاً حاصل كار هم ، يك مجتمع مسكوني ، تعدادي واحدهاي تجاري در قسمتي ديگر از ملك ، تعدادي مغازه
كه از قبل نيز موجود بوده اند (صرفاً با تغيير محدوده ) و يك قطعه زمين باير، شده است . بدين ترتيب در
اينجا بايد هم آپارتمانها و واحدهاي تجاري تفكيك شوند و هر كدام سند دريافت كنند و هم مغازه هاي
قديميِ تغيير شكل يافته، مستند شوند و هم آن قطعه زمين باير، سند جداگانه دريافت نمايد(شكل۳)

 وضعيت اوليهء عرصه ها، پيش از آپارتمان سازي(املاكA,B) جهت تجميع

بدين منظور ابتدا كارشناس نقشه برداري ادارهء ثبت ، اسناد موجود مالك را بررسي كرده و آنها را
تجميع مي كند. حاصل عمليات تجميع يك سند واحد با يك فقره پلاك ثبتي است.

پس از اين مرحله، كارشناس نقشه برداري ادارهء ثبت منطقه را بازبيني كرده، و عمليات تفكيك عرصه
را آغاز مي نمايد . عقب نشيني ها و پيشروي هاي مالك را اندازه گيري كرده و در دفتر كار روي محدودهء
عرصه اعمال مي نمايد.

در مثال بالا، محصول نهائي تفكيك عرصه ، چند سند مستقل خواهد شد. مثلاً محدودهء عرصهء آپارتمان
سازي شده (داراي پايان كار )، محدودهء مغازه هاي خارج از محدودهء مجتمع آپارتماني (مثلاً ۲مغازه)،
محدودهء مغازه هاي ساخته شدهء جديد (مثلاً ۲ باب مغازه و داراي پايان كار ) و يك محدودهء زمين باير ،
حاصل عمليات تفكيك عرصه خواهد بود. بدين ترتيب ۶ سند مجزا توسط ادارهء ثبت صادر گرديده و تحويل
مالك ملك مي گردد. نهايتاً از ميان اين ۶ محدوده، صرفاً محدودهء عرصهء آپارتمان سازي شده ، تحويل
كارشناس نظام مهندسي مي گردد تا وي عمليات تفكيك آپارتماني را در آن آغاز نمايد(شكل۴)

شكل ۴) وضعيت ثانويهء عرصه پس از عمليات تجميع و آپارتمانسازي

توجه داشته باشد در اينجا دو مغازهء جديد ، همراه با مجتمع مسكوني ساخته شده است . منتها سندهاي
اين دو باب مغازه مي بايست قبل از تفكيك آپارتماني و در مرحلهء تفكيك عرصه از مجتمع مسكوني جدا
شوند تا در آينده هيچ وابستگي از حيث مشاعات به مجتمع مسكوني نداشته باشد . اما اگر مالك در طبقهء
همكف مجتمع مسكوني خود، با مجوز شهرداري، چند باب مغازه ايجاد نمايد، اين مغازه ها مي بايست در
مرحلهء تفكيك آپارتماني تعيين تكليف شوند.

زير بنا، مبناي محاسبات تفكيك آپارتماني

در صورتيكه يك ملك نوساز باشد نياز به پايان كار از طرف شهرداري دارد . اما اگر نوساز نباشد و
مالك براي فروش يا اجاره ، يا تفويض اختيار و يا اخذ وام و يا …. ، تمايل به افراز واحدهاي مسكوني يا
تجاري موجود در ملك خود را داشته باشد ، نيازي به پايان كار نيست . بدين ترتيب يك سند تبديل به
چندين سند شده كه مجموع آنها كل ملك را تشكيل مي دهد . مبلغ اوليهء دريافتي از ارباب رجوع بر اساس
متراژ پايان كار است. متراژ پايان كار نيز بر اساس زير بنا محاسبه مي شود . نحوهء محاسبهء زيربنا نيز در
شهرداري هر شهري متفاوت است اين تفاوت حتي در مناطق مختلف يك شهر (فقيرنشين يا غني نشين) نيز
نمايان است. لذا اطلاع از قوانين محاسبهء زير بناي املاك توسط شهرداري هاي هر منطقه ، براي يك
كارشناس تفكيك الزامي است.

اضافه پرداخت

بايد توجه داشت در صورتيكه فردي يك واحد آپارتماني را از طريق وكالت از مالكي خريداري نمايد
خودش نمي تواند به تنهائي براي افراز اقدام كند چرا كه بايد همگي واحدهاي ملك بطور يكجا تفكيك
شوند و به هر كدام يك سند تعلق گيرد.

به يك موارد بسياري پيش آمده كه يك فرد با اتكاء وكالت بلاعزل و يا صورتمجلس انحصار وراثت به
تنهائي اقدام به اخذ سند مالكيت واحد مسكوني خود در يك مجتمع مسكوني با چندين واحد كرده است و
تنها هزينهء تفكيك آپارتماني واحد خود را پرداخت كرده است . در حاليكه مالك كل ملك و يا مالك ساير
واحد ها تمايلي به پرداخت سهميهء هزينهء تفكيك خود نداشته اند و اقدامي هم در اين مورد نكرده اند . نظام
مهندسي هم كار را نادانسته به شما به عنوان يك مهندس تفكيك تحويل داده است  شما هم نادانسته كُل
ملك را تفكيك كرده و تحويل مي دهيد، يعني طرف با پرداخت هزينهء تفكيك تنها يك واحد مسكوني، كُل
يك ملك (مثلاً ۴ واحدي) را تفكيك آپارتماني كرده و ادارهء ثبت نيز (مثلاً ۴) سند مجزا صادر كرده است.
بعداً مالكين ساير واحد ها هم به اداره ثبت مراجعه كرده و سند واحد خود را بدون پرداخت هيچگونه
هزينه اي، دريافت مي كنند . لذا بايد دقت كرد كه مرتكب چنين اشتباهاتي نشويم . چون اين وسط تنها
كارشناس تفكيك و سازمان نظام مهندسي (كه ۳۰ % از هزينه تفكيك را به عنوان متوالي كار، بر مي دارد)
نادانسته متضرّر مي شوند و بس.

مبلغ اوليهء دريافتي از مالك يك ملك (در حالتيكه ملك نوساز باشد ) بر اساس مجموع متراژ مساحت
پايان كار شهرداري ضربدر “هزينهء تفكيك هر متر مربع ” است كه در ابتداي هر سال توسط نظام مهندسي
تعيين مي شود . (مثلاً در استان خوزستان ، براي سال ۱۳۹۲ شمسي از قرار متر مربعي ۵۰۰۰ ريال مي باشد)
پايان كارهاي شهرداري نيز بر اساس مساحت زير بنا محاسبه مي شود. بدين ترتيب فضاهائي مانند حياط ،
پشت بام ، نورگير (بالاي ۶ متر مربع)، تراس غير مسقف در محاسبات شهرداري لحاظ نمي شود. در حاليكه
شما به عنوان يك كارشناس تفكيك، متراژ همهء اينها را اندازه گيري ميکنيد و براي ترسيم آنها در
كامپيوتر، وقت مي گذاريد اما هيچ مبلغي بابت آنها دريافت نمي كنيد و اين اجحافي است كه در حق
كارشناسان نظام مهندسي صورت مي گيرد.

بايد توجه داشت كه الزاماً، مساحت آپارتمانهاي يك طبقه ء تفكيك شده برابر با مساحت زيربناي آن
طبقه نخواهد بود . مثلاً در دو تا تك واحدي با راه پله ء مجزاي غير مسقف كه طبقهء بالا، تراس مسقف دارد ،
مساحت پايان كار هر دو طبقه يكسان است اما طي عمليات تفكيك آپارتماني ، مساحت آپارتمان طبقهء بالا
(به اندازهء مساحت تراسش) بيشتر خواهد بود.

نكتهء ديگر نيز آنست كه مساحت سرويس بهداشتي داخل حياط، در مساحت پايان كار شهرداري لحاظ
مي شود و جزء زير بناي همكف مي باشد اما در عمليات تفكيك، جزء مساحت طبقه ء همكف لحاظ نمي
شود و مشاع فرض مي شود.

باید نهايت دقت داشت كه در ، بايد مجموع مساحتهاي ترسيم شدهء مسقف ، با پايان كار شهرداري برابر
باشند كه در برخي موارد چنين نيست يعني يا بيشتر است و يا كمتر خواهد بود . اگر مساحتهاي ترسيم شدهء
مسقف، كمتر از پايان كار باشد ، معنايش آن است كه قسمتهائي از زير بنا خارج از محدودهء عرصه است
(مثلاً ملك، تراس مسقف داخل خيابان دارد و مساحت آن در زير بناي همكف لحاظ شده است اما در
ترسيمات براي همكف، چيزي مشاهده نمي شود) اما در حالت دوم، اگر مجموع مساحتهاي ترسيم شدهء
مسقف بيش از متراژ پايان كار شهرداري باشد بايد اختلاف متراژ را محاسبه نموده و با ضرب در نرخ هر
مترمربع، اضافه پرداخت مربوطه را از طريق يك پيامك به مالك ملك و نظام مهندسي اطلاع دهيد و هنگامي
كه نظام مهندسي شماره فيش واريز وجه ، اضافه پرداختي مالك را به اطلاع شما رسانيد كار را تحويل نظام
مهندسي دهيد و بعداً نيز كنترل كنيد كه ۷۰ % اين اضافه پرداخت به حساب شما واريز شود. بدين ترتيب بايد
CD همهء اين اختلافات را به همراه نام مالك و پلاك ثبتي و ساير مشخصات مندرج در Excel در محيط
يادداشت كرد.

وضعيت دوم بيشتر در زمانهائي پيش مي آيد كه مالك ملكي قصد كند يك يا دو طبقه روي واحد
مسكوني موجود خود ايجاد كند . بدين ترتيب پس از اتمام عمليات ساختماني، پايان كار مربوط به همان يك
يا دو طبقه را خواهد گرفت در حاليكه وقتي كارشناس نظام مهندسي آن را تفكيك آپارتماني مي كند
مساحت طبقه ء همكف نيز در عمليات تفكيك دخالت داده مي شود و لذا يك اختلاف مساحت معناداري بين
پايان كار و تفكيك پديد مي آيد كه چشمگير است.

۳) برداشت زميني ملک
برداشت بهتر است به كمك متر ليزري صورت گيرد. حسن اين گونه مترها آنست كه در مناطقي كه
امكان ورود نيست (مانند نورگيرها يا چالهء آسانسور يا ديوارهائي كه آب باران ، يا آب گرفتگي ، آنها را
احاطه كرده و يا ديوارهائي كه اثاثيه منزل بسياري جلوي آنها تلنبار شده يا ديوارهائي كه در دامنهء كوه با
يك شيب تند ، نامنظم و خطرناك ساخته شده و به يك دره يا پرتگاه منتهي ميشوند … ) قادرند طول را
اندازه گيري نمايند . مضافاً اينكه اشتباه در قرائت طول از بين مي رود . مترهاي ليزري انواع و اقسام مختلفي
دارند كه درجه بندي آنها بيشتر بر اساس برد و مسافتي است كه قادرند طول را اندازه گيري نمايند براي
عمليات تفكيك ، يك متر ليزري با برد ۶۰متر كفايت مي كند . بايد دقت كرد كه در هنگام اندازه گيري ،
دستگاه، تراز باشد تا با دقت بيشتري طول ، اندازه گيري شود. متر ليزري را بايد با مارك و بِرند معروف
خريداري كرد در غير اينصورت پس از مدتي خراب مي شود.

آنچه كه بايد در يك عمليات تفكيك اندازه گيري شود در وهلهء اول ابعاد ملك است . ابعاد ملك به
همراه ديوارهاي آن اندازه گيري ميشود . بايد دقت كرد كه بصرف اندازه گيري چهار طرف يك ملك چهار
ضلعي، چهارچوب آن معلوم نمي شود و لازم است يك زاويه يا يك قطر را نيز اندازه گيري كرد.

آنچه كه را مي توان از ابعاد ملك در خيابان محاسبه كرد، را اندازه گيري مي نمائيم . و مابقي را از طريق
بالاترين پشت بام تكميل مي نمائيم .كروكي مربوطه را روي كاغذ ترسيم كرده و با توجه به مندرجات
پرونده، جهت شمال را مشخص مي كنيم . حال عوارض موجود در چهار طرف ملك را روي كاغذ يادداشت
مي نمائيم. مثلاً : ملك مجاور، خيابان اصلي، كوچه ۳ متري، پارك و…

از بيرون به تراس هاي ساختمان دقت مي كنيم كه مسقف هستند يا غير مسقف. از مالك سوال مي كنيم
كه آيا پيشروي يا عقب نشيني داشته است يا خير؟ به لبه هاي كنسول پشت بام دقت ميكنيم . عرض پنج يا
ده سانتيمتر دارند يا خير؟ روي هر ديوار (در هر طبقه) وضعيت درب يا پنجره را بطور تقريبي جانمائي مي
كنيم. جانمائي درب ها در طبقه همكف بايد بطور دقيق و با اندازه گيري صورت گيرد چون بعداً براي
طراحي پاركينگ ها مورد نياز واقع مي گردد.

جهت اندازه گيري قسمت هاي “مشاع داخلي” (منظور محدوده اي است كه در دو طرف آن فضاي
اختصاصي باشد ) مانند راهرو ها ، راه پله ها يا نورگيرها بايد دقت كرد كه ديوارها از براي آپارتمان ها هستند
و در اندازه گيري هاي آنان لحاظ ميشوند . لذا اندازه گيري قسمت هاي مشاع اصطلاحاً بصورت “گچ به
گچ” يا “كاشي به كاشي” صورت مي گيرد . در صورتيكه اطراف يك محدودهء مشاع، فضاي اختصاصي
نباشد، با احتساب ضخامت ديوارها، درنظر گرفته ميشود . مثلاً حياط، يك منطقهء مشاع محسوب مي شود و
با احتساب حداكثر ۳ ديوار ملك لحاظ مي گردد. آنهم بدين خاطر است كه ديوارها ، حياط را تشكيل دادهاند.
همچنين ديوار راه پله نيز در صورتيكه چسبيده به ديوار همسايه باشد، به همراه عرض ديوار اندازه گيري
مي شود.آسانسور نيز اگر ديوارهء مجزائي داشته باشد بطور كامل اندازه گيري مي شود. اما اگر توكار باشد
بصورت “داخل به داخل” لحاظ مي گردد.

ابعاد تراس ها را اندازه گيري مي نمائيم . دقت مي كنيم كه مسقف است يا خير؟ پيشروي به سمت داخل
حياط يا داخل خيابان دارد يا خير؟ در صورتيكه با ايرانيت مسقف باشند از لحاظ حقوقي مسقف محسوب
نمي شوند.

يكي از قسمت هاي مشاع، داكت هاي يك ساختمان است كه محل عبور لوله ها يا كابل هاي برق ، تلفن
يا آيفون مي باشد، بعضاً نقش هواكش را نيز دارند . داكت ها نيز بصورت “داخل به داخل ” اندازه گيري مي
شوند.

نكته اي كه بايد بدان توجه كرد، آنست كه در حالت كلي اندازه گيري هاي هر طبقه را براي ساير طبقات
لحاظ نكنيد، مثلاً ممكن است تصور كنيد فلان ديوار تا پشت بام بر همين راستا بالا مي رود در حاليكه چنين
نباشد و در طبقات بالاتر تيرآهني كار گذاشته شده و ديوار آن طبقه، روي آن احداث شده است و مثلاً ديوار
يك شيفت نيم متري برداشته و تغيير راستا داده است. بدين ترتيب مساحت واحدهاي آپارتماني كه روي
همديگر قرار گرفته اند متفاوت خواهد شد . در املاك قناس اين وضعيت بيشتر به چشم مي خورد . به هر حال
توجه به نحوهء ستون گذاري و تير ريزي ساختمان از اهميت بسزائي برخوردار است.

نكتهء ديگري كه حائظ اهميت است آنست كه ممكن است فردي يك طبقه روي يك خانهء ويلائي بسازد
و براي آن يك درب مستقل از خيابان با راه پلهء مسقف ، ديوار كشيده و مستور نيز ايجاد كند و تقاضا كند
كه در عمليات تفكيك، حياط را براي طبقهء همكف ، اختصاصي، لحاظ نمائيد. در اين حالت بايد گفت كه
اساساً حياط (و سرويس بهداشتي موجود در آن) مشاع بوده منتها از نظر حقوق ثبتي، مالك طبقهء بالا حق
دسترسي به آن را ندارد. اين مسئله در حقوق انتفاعي پشت سند درج ميگردد. لذا نمي تواند قانوناً از مالك
طبقهء همكف تقاضا كند كه مثلاً شبها اتومبيلش را در حياط پارك كند.

همه بايد توجه داشت كه هموارهء ابعاد را اندازه گيري كنيد و بعد ببينيد در هنگام ترسيم جفت و جور مي
شوند يا خير؟ متأسفانه برخي از دوستان ، خطوط باقيمانده را بهم وصل مي كنند و فرض مي كنند كه همين
وضعيت درست است در صورتيكه چنين نيست. لذا روش اندازه گيري يك مهندس تفكيك با تجربه بايد
“روش كنترلي” باشد يعني اندازه گيري ها يكديگر را تأئيد نمايند.

آنچه كه نهايتاً در يك عمليات تفكيك ترسيم مي شود پلان هر كدام از طبقات، و تعيين حدود و ثغور
هر واحد آپارتماني است بنابراين نيازي به ترسيم جزئيات درون هر آپارتمان نيست . بخاطر داشته باشيم يك
كارشناس تفكيك خوب، كسي است كه بتواند در كمترين زمان حضور در يك ملك ، بيشترين چيزها را بر
اساس تجربيات خود ببيند ، زواياي قناس را تشخيص دهد و صحت و سقم ادعاهاي مالك را در برخي زمينه
ها بر اساس تجربيات خود تشخيص دهد.

به كمك يك دوربين ديجيتال (مثلاً دوربين گوشي هاي موبايل ۲ مگاپيكسل به بالا ) بهتر است از
نماهاي گوناگون ساختمان عكس گرفت تا بعداً براي عمليات “تبديل خطوط” مورد استفاده قرار گيرد.

چنانچه نقشه و يا كاغذ دارند يك نسخه از آن را در پايان نيز از مالك مي خواهيم ساختماني روي سی دی
در اختيارمان قرار دهند . توجه داشته باشيد كه در ۹۰ % موارد آنچه كه ساخته شده است، دقيقا مطابق نقشه
نيست و اخذ نقشه از مالك صرفاً جهت داشتن يك ديد كلي از ساختمان است و اندازه گيري هائي كه
كارشناس تفكيك انجام مي دهد ملاك نهائي است.

۴) اندازه گيري زوايا

اكثر كارشناسان تفكيك، صرفاً طولها را اندازه گيري مي كنند و به زواياي ساختمان توجهي نمي كنند
چون آن چيزي كه بيشتر اهميت دارد صرفاً تحويل سريع كار است.

بايد توجه داشت كه دست کم ۸۰ % املاك، داراي دست كم دو گوشهء قناس هستند كه با چشم غير
مسلح بسادگي قابل تشخيص نيستند اما در ترسيم خود را نشان مي دهد و اندازه گيري هاي شما با هم جفت
و جور در نمي آيد.

اساسا یک n صلعی با ۲n-3 داده مستقل معلوم، مشخص میشود. بنابراین یک چهارضلعی با ۵ داده
مستقل از هم مشخص مي شود. لذا علاوه بر اندازه گيري چهار ضلع بايد دست كم يك زاويه يا يكي از
اقطار اندازه گيري شود. اندازه گيري قُطر ملك همواره ممكن نيست. لذا بايد اقدام به اندازه گيري زوايا كرد.

براي اندازه گيري زواياي گوشهء ملك مي توان به پشت بام رفت و با استفاده از مترهاي ليزري كه
زاويه را نيز اندازه مي گيرند زواياي گوشه را اندازه گيري كرد. البته اين گونه مترهاي ليزري ، گران قيمت
هستند لذا مي توان با استفاده از قضيهء كسينوسها و اندازه گيري اضلاع يك مثلث كوچك
در هر گوشهء قناس ، زاويه كنج را محاسبه نمود. (a بزرگترين ضلع مثلث است).  در اين
حالت بايد به لبه هاي كنسول ده سانتيمتري كه در پشت بام ها روي لبه ديوار ساخته مي شود دقت كرد كه
كاملاً موازي اضلاع ساختمان باشند چون اگر نباشند، زاويه با خطاي بالائي محاسبه خواهد شد.

روش كسينوسي براي محاسبهء زواياي گوشهء ملك، بستگي زيادي به دقت اندازه گيري طول دارد .و لذا
هر چه طولهاي a,b,c بلند باشند با دقت بهتري محاسبه خواهد شد كه عملاً در يك ملك با ابعاد محدود،
مقدور نيست.

روش ديگر، استفاده از چهار ضلعي هاي محدب است. در اين روش به كمك يك مداد ، يك گونيا و
لبهء متر كمري ، امتدادهاي عمود بر اضلاع زاويه را ترسيم كرده، و زاويهء محل تقاطع آنها را به كمك يك
نقاله اندازه گيري مي نمائيم . زاويهء كنج، معادل مكمل اين زاويه خواهد بود . در صورت نبود متر كمري نيز
مي توان از پونز و ريسمان استفاده كرد.(شكل۵)

شكل۵) مكمل زاويهء اندازه گيري شده، برابر زاويهء كنج خواهد بود.

روش ديگري كه به كمك آن مي توان زواياي كنج را محاسبه نمود استفاده از يك دستگاه توتال استيشن
و برداشت گوشه هاي ساختمان است كه بنوبهء خود مشكلاتي شامل نحوهء توجيه دوربين و عدم ديد را در
بر دارد.

بايد توجه داشت در حالت استفاده از دوربين بهتر است در مورد املاك دو نبش يا سه نبش، زاوياي
كنج از درون خيابان و روي طبقهء همكف اندازه گيري شود و براي ساير زوايا كه ديد وجود ندارد دوربين
را به پشت بام برد وآن را با گوشه هاي قبلاً برداشت شده توجيه كرده، ساير گوشه ها را قرائت كرد. در هر
حال، اولويت دقت، با زواياي همكف است. به كمك دوربين و ميني منشور ابعاد و زواياي ملك با دقت
بالاتري برداشت مي شود.

لازم به ذكر است درCD ارسال شده از طرف ادارهء ثبت، محدودهء ملك با استفاده از نقشه هاي ۱:۵۰۰
مراكز استان،يا ۱:۲۰۰۰ شهري ظاهر مي شود استحصال شده و با رنگ قهوه اي در فايل Up_Build.dwg كه
كُنج ها و طولهاي آن صحت دارند اما فاقد دقت هستند. محدوده هاي استحصال شده از نقشه هاي ۱:۵۰۰ به
مراتب قابل اعتماد تر از محدوده هاي استخراج شده از نقشه هاي ۱:۲۰۰۰ است. هر چند اساساً مختصات
Grid مندرج درآنها (كه بر اساس سيستم تصوير UTM مي باشد) بعضاً داراي يك شيفت يك و نيم متري
است.

توجه داشته باشيد كه شايد در نگاه اول، يك اختلاف ۵ سانتيمتري در اندازه گيري يك ضلع، چندان به
چشم نيايد ، اما بايد در نظر داشت اين اختلاف ، هنگامي كه در يك طول ۲۰ متري ضرب شود تفاوت
مساحتي برابر يك متر مربع را ايجاد خواهد كرد و مثلاً در منطقه اي كه قيمت آپارتمان، از قرار مترمربعي ۴
ميليون تومان است، منجر به يك اختلاف ۴ ميليون توماني، تنها در خطاي اندازه گيري يك ضلع ساختمان
خواهد شد. حالا اندازه گيري ساير اضلاع و خطاي نهفته در آنها پيشكش بماند.

۵) طراحي پاركينگ

طراحي پاركينگ در مجتمع هاي مسكوني كه در مناطق گران شهري هستند از اهميت بسزائي برخوردار
است. چرا كه بعضاً ممكن است قيمت يك محدودهء پاركينگ در يك قسمت شهر با قيمت يك آپارتمان در
سوي ديگر شهر برابري كند. بنابراين لازم است، با آشنائي به قوانين و مقررات طراحي پاركينگ اين كار را
بنحو شايسته اي به سرانجام رسانيد.

نخست آنكه بايد توجه داشت محدودهء پاركينگ در حالت ايده آل، وضعيتي است كه يك خودرو با
چهار درب باز دارد. در اين حالت مساحتي كه يك خودرو اشغال مي كند معادل ۵×۳٫۵=۱۷٫۵m²  است. اما
ضوابط و مقررات محدودهء سنديت را ۵*۲٫۲ متري مي داند. فاصله پهلوئي خودرو از ديوار نيز دستكم
۲۰Cm لحاظ مي شود چون خطوط ترسيمي خطوط روي محدودهء عرصه است و ضخامت ديوار در آن ديده
نشده است.مضافا اينكه يك خودرو بايد بتواند با حضور ساير خودروهاي اطراف خود و با حداكثر دو
فرمان، در محدودهء مالكيت خود مستقر شده و يا ازآن خارج شود.

از سوي ديگر طراحي پاركينگ، يا قسمتي از پاركينگ در برخي مناطق مانند زير نورگير، جلوي درب
آسانسور، جلوي راه پله ، داخل حياط(منظور جاي غير مسقف)، جلوي درب هاي خروجي محوطهء
پاركينگ و همچنين جلوي درب كوچك ورودي ساكنين نيز ممنوع است.

در مورد درب كوچك ورودي ساكنين بايد گفت كه طبق قانون مي بايست معبري به عرض ۱m از درب
تا راه پله يا آسانسور، بدون هيچ گونه سد معبري وجود داشته باشد تا سكنه براحتي بتوانند رفت و آمد كنند
نه اينكه مجبور باشند مرتب اتومبيل ها را دور بزنند.

در مورد پاركينگ هاي مزاحم نيز بايد گفت اساساً پاركينگ هاي مزاحم بصورت زوج مي باشند يعني
نمي توان يك پاركينگ را به تنهائي مزاحم تلقي كرد حتما مي بايست، زوج مزاحم او مشخص باشد.

همچنين در پاركينگ هاي زير زميني نيز مجاز به طراحي پاركينگ هاي مزاحم نيستيم. در هر حال، طراحي
پاركينگ مزاحم بيش از يك فقره(يك زوج)، محلي از اعراب نخواهد داشت.

در هر حال آنچه كه شايسته و بايسته است آنست كه طراحي پاركينگ پيش از شروع به ساخت
ساختمان صورت گيرد چرا كه اسكلت سازه (بتني يا فلزي) و يا تعداد درب هاي پاركينگ، موقعيت آنها و
حتي نوع آنها (مثلاً كركره اي باشد يا به داخل ساختمان باز شود و يا به داخل خيابان باز شود ) ، بالاخص
در مورد مجتمع هاي مسكوني دو نبش يا سه نبش، در افزايش يا كاهش تعداد پاركينگ مجاز، مؤثر است.

بعلاوه نحوهء چيدمان ستونها نيز در طراحي پاركينگ نقش كليدي دارد و لذا كارشناس نظام مهندسي مي
بايست ابعاد دقيق ستونها را در محل اندازه گيري كرده (چون معمولاً با نقشه ء اجرائي متفاوت هستند) و آنها
را بطور دقيق روي نقشهء تفكيكي جانمائي كند.

ممكن است مالك ملكي به شما بگويد كه قصد دارد بزودي در اين قسمت پاركينگ يك درب اضافي
ايجاد كند تا بتواند يك يا دو سند پاركينگ بيشتر دريافت كند و از شما بخواهد با فرض وجود اين درب،
اقدام به طراحي پاركينگ نمائيد. غافل از اينكه او كليهء واحدهاي مسكوني را پيش فروش كرده و تنها بايد
سند اين واحدها را به دست صاحبانشان بدهد و خداحافظي كند!!

لذا يك حوزه تحقيقاتي براي علاقمندان، توليد نرم افزار طراحي پاركينگ است كه بتواند با توجه به
ويژگي هاي ديفرانسيل يك خودروي استاندارد (مثلاً سمند بعنوان خود روي ملي ) و ابعاد پاركينگ (۲٫۲*۵)
و همچنين نقشهء دقيق پاركينگ ، بيشتر از حيث ستون گذاري و جانمائي دربها، پاركينگ ها را بر اساس
الگوريتم هاي نرم افزاري بصورت هوشمند طراحي كرده تا ديگر شاهد اعتراض مالكان و زد و بندهاي
متفرقه بين مالكان و برخي كارشناسان نباشيم و طراحي همگي پاركينگ ها از خروجي نرم افزار باشد. بديهي
است نرم افزار مي تواند قابليت هاي تغيير نوع خودرو و همچنين تغيير ابعاد پاركينگ را داشته باشد و نهايتاً
نيز با Render كردن طراحي ، بصورت سه بعدي ، نحوهء ورود و خروج اتومبيل ها را نشان دهد . نمونه هائي
از اين طراحي ها در گوشي هاي موبايل Apple موجود است كه ميتواند الگوي خوبي براي انجام كار باشد.

۶)عمليات تهيهء محدودهء عرصه

پيشتر گفتيم كه عمليات تهيهء محدودهء عرصه توسط كارشناسان نقشه برداري ادارهء ثبت انجام مي گيرد
و با فرمتي خاص (اوراكل پسند) درCD مندرج در پرونده با رنگ قهوه اي وجود دارد. در مراكز استان مبناي
تهيهء محدودهء عرصه، نقشه هاي ۱:۵۰۰ و در شهرستانهاي بزرگ، نقشه هاي ۱:۲۰۰۰ است كه با بازبيني ملك
و اندازه گيري هاي مجدد اصلاح مي شود. منتها در شهرستانهاي كوچك كه ممكن است نقشه اي وجود
نداشته باشد ممكن است كارشناس ثبت (بدون حضور در محل) محدودهء عرصه را صرفاً از طريق گوگل
ارث ترسيم كرده و آن را بر اساس مندرجات سند اوليه، اصلاح نمايد و با فرمت اوراكل بر روي CD كپي
كرده و به عنوان يك دادهء اوليه در اختيار كارشناس نظام مهندسي قرار دهد و تهيهء دقيق محدودهء عرصه را
به وي واگذار كند كه وي پس از تعيين، آن را به اداره ثبت تحويل داده و ادارهء ثبت بر اساس آن CD
مربوطهء المثني را توليد كند و مجدداً تحويل كارشناس نظام مهندسي داده تا پس از آن ، وي عمليات تفكيك
را انجام دهد.(به عبارت ساده تر توپ را در زمين كارشناس نظام مهندسي انداخته است)

در اين وضعيت پس از اندازه گيري هاي زميني چنانچه مغايرتي مشاهده گرديد مي توانيد طي نامه اي
به ادارهء ثبت اطلاع دهيد كه محدودهء عرصه مطابق با واقعيات زميني نيست. در اين حالت چون عملا ، تهيهء
محدودهء دقيق عرصه كار هر كسي نيست، روند انجام پرونده به درازا مي انجامد و چون با ادارهء ثبت طرف
هستيد معنايش اينست كه با هيچكس طرف حساب نيستيد. اما حالت ديگر آنست كه تمايل به همكاري
داشته باشيد و خودتان بخواهيد محدودهء دقيق عرصه را تعيين نمائيد (لازم به يادآوري است كه طبق قانون ،
تهيه اين محدوده، وظيفهء كارشناس ثبت است نه كارشناس نظام مهندسي)، براي انجام اين كار نياز به
داشتن مقداري دانش ثبتي داريد به علاوه روشهاي مختلفي نيز بسته به ميزان دقت مورد نظر، وجود دارد:

يك روش ساده و كم هزينه، اندازه گيري ابعاد ملك به كمك متر دستي يا ليزري ، و اندازه گيري زاويا با
روش كسينوسي (و يا قُطر بندي )و نهايتاً اعمال دستور align در محيط CADبه كمك دو نقطهء مختصات دار
بر اساس مختصات نقاط مذكور در نرم افزار Google-Earth-6 است. بديهي است مختصهء اول را به عنوان
مبنا در نظر گرفته و مختصهء دوم را بر اساس فاصلهء دو نقطه اصلاح مي نمائيم. جداي از موارد مذكور،
توضيحات مندرج در سند مالكيت را نيز مي بايست مطالعه كرده تا بتوانيد كسورات آن را نيز لحاظ نمائيد.
نهايتاً نيز محدودهء ملك را تحت عنوان Marz.dwg در فولدر CAD ذخيره مي نمائيم.

در صورتيكه عرصهء مذكور شامل چندين واحد مسكوني بصورت قناس در هر طبقه باشد مي بايست از
توتال استيشن استفاده نمائيم تا زوايا نيز دقيقا لحاظ شوند و پس از آن به كمك يك GPS دستي يا از طريق
Google-Earth-6 دو نقطه با بيشترين فاصله را مختصات اصلاح شده مي دهيم و در محيط CAD به كمك
دستور align شيفت و دوران مربوطه را اعمال مي نمائيم.

اما در صورتيكه براي اينكار دقت بالاتري مورد نياز باشد، لازم است به كمك دست كم يك زوج
گيرندهء دو فركانس(ترجيحاGNSS) ترجيحاً در يك هواي صاف، با آسمان آبي، اين كار را انجام دهيد.

براي انجام اين كار دو گيرنده را به پشت بام مي بريم . يك گيرنده را در وسط پشت بام روي سه پايه به
قرار داده و روشن مي كنيم و گيرند ه ء ديگر را به كمك سه پايه ژالون ( يا با دست به Base عنوان نقطه ء
كمك يك ميل ه ء ۲۵ سانتيمتري ) به مدت حداقل بيست دقيقه روي هر كنج ساختمان قرار مي دهي م . گيرنده ء
بايد دست كم دو ساعت روشن بماند ولو اندازه گيريهاي كُنج تمام شده باشد. Base
روي برخي ك نج GPS در اينحالت مشكلات متعددي ممكن است رخ دهد. نخست آنكه امكان قرار دادن
ها ميسر نباش د . مثلاً درخت نخلي بر روي آن ك نج، سايه افكنده باشد . يا اينكه آن ك نج با ديوار هاي بلند
همسايه محص ور شده و ضخامت آنتن امكان استقرار را نمي دهد . در همه ء اين حالات بايد توجه داشت كه
دست كم استقرار بر روي دو رأس ملك كفايت مي كند و مي توان مختصات ساير كنج ها را با اندازه گيري
دقيق اضلاع (به كمك متر ليزري) و بعداً ترسيم دواير و تقاطع آنها در محيط اتوكد بدست آورد.

مشكل دوم قرار گرفتن تيرك هاي برق فشار قوي يا ترانسفورماتورهاي مستقر روي تيرك هاي برق در
كنار كُنج خانه هاست كه اين مسئله به وفور رخ مي دهد و موجب ايجاد نويز روي اطلاعات دريافتي
مي شو د . در اين حالات مي توان از گيرنده هائي كه داراي آنتن “زفير ژئودتي ك ۱” هستند GPS گيرندهء
يا R7-Trimble استفاده كرد . اين آنتن ها، بشقاب پهن تري داشته و قابليت دفع نويز را دارند . گيرنده هاي
۵۷۰۰- از اين حيث بسيار مناسب ترند. Trimble
۲۴ ساعت بعد، اطلاعات نزديك ترين ايستگاه دائم را به قيمت ۶۰ هزار تومان از سازمان نقشه برد اري
كشور خريداري كرده و يا بطور رايگان از طريق اينترنت، اطلاعات يك ايستگاه بين المللي در تاريخ مذكور
را حل مي كنيم . بدين ترتيب مختصات نقطه ء Base ايستگاه دائم و نقطهء ،Baseline را فرو و نش ۲ كرده و
معلوم مي شو د (اگر از ايستگاههاي دائم برون مرز ي استفاده ك نيم و فاصله بيش از ۲۰۰ كيلومتر باشد Base
۱۰ خطا بدست مي آي د . متأسفانه از ايستگاههاي درون مرزي، نيز فقط Cm با دستكم Base مختصات
اطلاعات ايستگاه دائم تهران بطور رايگان، آنهم بصورت يك خط در ميان، روي اينترنت آپلود مي شود)
البته مي توان از ايستگاههاي چند منظور ه كه د ر پهنه ء كشور در گريدهاي ۵۰ كيلومتر ي نسبت هم ايجاد
شده اند، بجاي ايستگاه دائم نيز استفاده كرد منتها بايد مختصات آن را به قيمت ۲۰ هزار تومان از سازمان
Base نقشه برداري خريداري كرده و گيرند ه ء دوم را نيز دستكم به مدت يك ساعت (در حاليكه گيرند ه ء
روشن است) روي آن قرار داد.
براي بالاتر بردن دقت كار نيز مي توان همزمان از سه گيرنده استفاده كرد كه يكي روي “ايستگاه چن د
روي ك نج هاي ساختمان هر ۲۰ دقيقه جابجا Rover و سومي نيز به عنوان Base منظوره” ديگري روي نقطه
شود. در اين حال ت امكان سرشكني مختصات نيز ميسور خواهد بود . ا نجام مثلث بندي با دو گيرند ه ، پيشنهاد
نمي شود چون تفاوت استقرارها در هر بار، دقت كار را پائين مي آورد.
با از يك ايستگاه مرجع با مختصات معلوم، مي توان به كمك آن، Base حساب شدن مختصات نقطهء
هاي كوچك را حل كرد و براي ساير نقاط ك نج، مختصات تعيين كرد . پيشتر بيان ش د در Baseline ساير
صورتيكه از سه گيرنده بطور همزمان استفاده كرده باشيم، امكان سرشكني نيز موجود است منتها نبايد طول
با دقت بالائي محاسبه نخواهد Baseline 30 باشد. چون اساساً در اين حالت Km بلندترين ضلع مثلث بيش از
۵۰ Km اين فاصله را تا GNSS شد، و سرشكني ديگر محلي از اعراب نخواهد داشت. البته در گيرنده هاي
( مي توان افزايش داد. (شكل ۶
۱٫ Zephyr Geodetic
۲٫Download

( شكل ۶ و ۸ مثلث Baseline مثلث بندي با سه گيرنده بطور همزمان ، ۱۲ عدد
محصول ) LGO مختصات را دستكم به كمك دو نرم افزار پردازش خواهيم كرد نرم افزار هاي تجاري ۷
محصول شركت تريمبل) مناسب هستند. هر چند قوي ترين الگوريتم ها اخيراً ) TGO شركت لايكا) و ۱٫۶۳
عرضه شده است . در صورت يكسان بودن جوابها، Trimble محصول شركت TBC در نرم افزار ۲٫۸۱
مختصات را مي پذيري م . اين كار را براي جلوگيري از اشتباهات خودمان و يا نواقص الگوريتم هاي نرم
افزاري انجام مي دهيم.
۱ خطا خواهد بود . و لذا يك طول ۵۰ متري ممك ن اس ت در Cm نهايتاً مختصات حاصله، دستكم دارا ي
۲ خطا محاسبه شود. در نگاه اول اين خطا ناچيز است اما وقتي اين مقدار خطا در Cm بدشانس ترين حالت با
۲ ايجاد مي كند . لذا اضلاع ساختمان را به همراه m² يك طول ۱۰۰ متري ض ر ب شود، اختلاف مساحتي معادل
تا رئوس ساختما ن (هر چند رأسي كه ممكن است ) نيز بايد به كمك متر ليزري متراژ Base فاصلهء نقطه ء
كرد. اين متراژها مبناي فاصله قرار مي گيرن د ، نه طول محاسباتي حاصله از مختصات
( شكل ۷ ).GPS هاي پردازش شدهء گيرنده هاي

شكل ۷ )كليه گذاري شده و به علت وجود منبع آب در پشت بام، تنها ۷ طول متراژ شدند. GPS ، ء رئوس ملك
Base با در نظر گرفتن نقط ه ء UTM-Local را (در سيستم GPS مي توان مختصاتهاي برآورد شده به كمك
و يا اينكه در ، (Matlab به كمك معادلات شرط اصلاح نمود (به كمك يك برنامه ء (Fix به عنوان نقط ه ء
محيط اتوكد با ترسيم دقيق طولها، به مختصات منطقي تري دست يافت . نهايتاً نيز مي بايست مختصات را از
UTM تبديل نمائي م . بدين ترتيب چهارچوب ملك با دقت بالائي در سيستم تصوير UTM-Grid به UTM-Local
تعيين مي شود.
در وبلاگ شخصي UTM2Local.xls,Local2UTM.xls,GPSmodify.m برنامه هاي فوق تحت عنوان
دارد . همچنين آموزش Matlab- و ۶ Excel- اينجانب موجودند . اجراي اين برنامه ها نياز به محيط هاي ۲۰۰۳
نيز در همانجا درج شده است. TGO و ۱٫۶۳ LGO نحوهء كاركرد با نرم افزار هاي مربوطه

به زودی ادامه درج خواهد شد و به روزرسانی میشود